La propiedad y la posesión: la importancia de su correcto ejercicio.

Dentro de la práctica forense en la materia civil, nos encontramos con un problema que aqueja a un gran número de personas: la propiedad y posesión  de bienes inmuebles.

Es común escuchar historias en las que se piensa equivocadamente que, por tener posesión de las escrituras (a nombre de otra persona) de un bien inmueble, al tenedor le convierte automáticamente en su propietario. 

Por otra parte, hay casos en los que se piensa que por el simple hecho de poseer un bien inmueble que no fue adquirido por el supuesto invasor, automáticamente lo convierte en propietario de éste. 

Por último (y uno de los más comunes en la materia sucesoria), es el error de derecho en el que caen muchas personas respecto a lo bienes del fallecido (denominado "de cujus" en la materia sucesoria), en donde se piensa que por el hecho de ser el hijo mayor, la esposa o concubina, se tiene el derecho, o un mejor derecho frente a otros familiares, teniendo facultades exclusivas para llevar a cabo la administración, disposición o incluso venta de bienes del fallecido. Lo mismo sucede con aquellas mal llamadas "herencias en vida o de palabra", donde se piensa que por "mero dicho" del fallecido en automático se tienen las facultades antes mencionadas sobre sus bienes; todas ellas, situaciones que se encuentran muy lejanas a lo que el derecho señala.

En este pequeño artículo, hablaremos acerca de la propiedad y la posesión, figuras que se encuentran dentro del Derecho Privado de una manera superficial para tener un primer acercamiento al tema, asimismo, comprobaremos la importancia del por qué su correcto ejercicio es necesario para salvaguardar nuestro patrimonio.

¿Qué es la Propiedad y la Posesión?

La propiedad es un derecho humano reconocido por la Declaración Universal de Derechos Humanos a través de su artículo 17 en el que se señala que "toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. En nuestra constitución, el derecho de la propiedad se encuentra garantizado a través del artículo 27, el cual si bien es cierto que señala que las tierras y aguas son de la nación, ésta puede transmitir el dominio de estas hacia los particulares, constituyendo la propiedad privada.

¿Qué es la propiedad? 

La propiedad es la facultad que otorga la ley a las personas de tener el control y la posesión de un bien de manera directa e inmediata. Este derecho brinda a la persona la capacidad jurídica de utilizar, disponer, disfrutar, utilizar, un bien libremente, que la ley determinó como suyo y con las limitaciones que la misma establezca.

Por ejemplo, en México, el documento que la ley señala como idóneo para comprobar la propiedad de un bien inmueble es la escritura pública inscrita ante el Registro Público de la Propiedad donde se localice el bien. En el caso de un bien mueble, por ejemplo: un auto, el documento idóneo que acredita propiedad del mismo es la factura emitida por la agencia donde se compró.

¿Qué es la posesión? 

Es el poder de hecho que una persona tiene sobre un bien (o sobre un derecho) y realiza actos materiales sin la necesidad de contar con documento que acredite la propiedad de éste. En palabras más sencillas, significa que la persona que cuenta con la cosa tiene un poder sobre el bien material, de forma física y darle uso como si fuera suyo sin necesidad de acreditar ser propietario del mismo. Por ejemplo, en tema de bienes muebles: si una persona utiliza un auto que no le pertenece, en ese momento la persona es poseedora del vehículo toda vez que dispone de este aún cuando no es propietario del mismo. Tratándose de bienes inmuebles: cuando una persona renta una casa a otra, para vivir en ella, las partes acuerdan que quien rentará el bien (arrendatario) usará el bien de quien le rentó (arrendador) para vivir en él, como si fuera suyo, sin embargo no podrá llevar a cabo facultades exclusivas que la ley le otorga al propietario (venderlo, remodelarlo, sub arrendarlo, etc). 

La posesión de las cosas puede ser inmediata (cuando la cosa ya está en tu poder) o mediata (cuando se tiene derecho sobre de la cosa. También puede ser de buena fe (cuando se piensa que se es titular legítimo) y de mala fe (sabiendo que no lo es).

Debemos señalar que, la propiedad y la posesión son dos figuras jurídicas distintas pero que en algunos casos y derivado de ciertos hechos, ambas figuras pueden estar presentes al mismo tiempo en un mismo acto. Pongamos como ejemplo:

• Una persona puede ser propietario y ser posesionario del bien al mismo tiempo. Pongamos como ejemplo, una persona que cuenta con la escritura pública a su nombre inscrita ante el Registro Público de la Propiedad de su localidad y que aparte utiliza ese inmueble como casa habitación. Otro ejemplo es el de la persona que compra un vehículo, facturándolo a su nombre y hace uso de este. Como se puede observar una misma persona detenta tanto la propiedad como la posesión del bien.
• Una persona puede ser propietario pero no posesionario. En este ejemplo, la persona cuenta con la escritura pública que lo avala como propietario de una casa, la cual no hará uso de ella ya que piensa rentarla a un amigo cercano, celebrando las partes un contrato de arrendamiento. Como puede observarse, una parte es el propietario, quien la ley le faculta poder rentar el bien inmueble, y por parte, se encuentra el posesionario, quien derivado del contrato de arrendamiento podrá hacer uso y goce del bien arrendado.
• Una persona puede no ser propietaria y ser posesionario del bien. Como en el ejemplo anterior, quien renta (arrendatario) es quien goza de la posesión del inmueble, pero no puede ejercer la propiedad de éste, ni llevar a cabo acciones como si fuera el propietario (venderlo, subarrendarlo, modificarlo, etc).

Documentos que avalan la propiedad y la posesión.

En el caso particular de nuestro tema (bienes inmuebles), el documento idóneo con el que se demuestra la propiedad de un bien inmueble es la escritura pública, siendo éste el instrumento legal por el cual un notario (fedatario público) da certeza o fe pública de un acontecimiento (acto jurídico de compraventa, donación, cesión de derechos, entre otros), otorgando la validez legal del mismo. 

Por otra parte, existen diversos documentos que nos pueden ayudar a acreditar la posesión de un bien inmueble, como lo son:

1. Contratos privados: pueden ser de arrendamiento, comodato, usufructo, por mencionar algunos. En el caso de compraventa, si bien es cierto que el objeto de éste de transmitir la propiedad del bien, la ley también señala que deben cumplirse solemnidades para que la transmisión de propiedad sea completa (escrituración) para que el comprador sea considerado propietario. De lo contrario y en su momento solo será considerado como poseedor.
2. Sentencia judicial:  las copias certificadas en las que se autorice la posesión del bien. 
3. Certificados y/o constancias de derechos fiduciarios.
4. Poder notarial.
5. Recibo de pago de servicios público (predio y agua debidamente acreditados con el nombre del posesionario).

¿Por qué es importante ejercer ambas de forma correcta?

La importancia de su ejercicio radica en dos puntos importantes: salvaguardar el bien a través del derecho de  propiedad, y delimitar la posesión que realicen terceros mediante el acto jurídico idóneo. 

Dentro de nuestra experiencia, el principal problema en materia de bienes inmuebles se debe a que la mayoría de las personas por falta de cultura jurídica, de interés o falta de perspectiva sobre los alcances que puede tener no ejercer correctamente dichas figuras, no protegen sus bienes, confiandose de la buena voluntad o de la palabra de terceros a quienes se los confían.

Tomaremos algunos  ejemplos de la importancia de su correcto ejercicio, estos son:

• En el caso de los actos de compraventa, donación, cesión de derechos, la mayoría de las personas no termina de "protocolizar" el acto jurídico conforme a las solemnidades establecidas en la ley, es decir, solo realizan la firma del contrato entre partes sin elevarlo a escritura pública ante notario, así como la inscripción de estas ante el Registro Público de la Propiedad local y en el mayor de los casos, tampoco efectúan el pago de impuestos que señalan las normativas fiscales por la obtención del bien, considerando el trámite innecesario.

• Por otra parte, en los casos de materia sucesoria, muchas personas fallecen sin llevar a cabo un testamento, tampoco la firma de un contrato privado que transmita la propiedad de sus bienes a través de una relación "inter vivos" (entre vivos) antes de su muerte; lo que origina un cúmulo de problemas para los posibles legatarios, quienes en la mayoría de los casos y bajo un error de derecho, piensan que pueden disponer libremente de los bienes del "de cujus", lo que es incorrecto.
  
  En la mayoría de los casos, siempre existe abuso por parte de familiares en contra de otros, con la finalidad de despojarlos de sus derechos sucesorios. Ejemplo de ello, es el caso de los hijos mayores, quienes dan por hecho que derivado de su posición (primogénitos), son quienes deben de llevar a cabo la administración engañando al resto de sus hermanos bajo falacias de Derecho (yo tengo una mejor posición porque atendí a mis padres, mi papá me dijo que la casa era mía, por mencionar algunos), buscan ejecutar actos de compraventa con terceros sin contar con documento idóneo que los faculte para hacerlo (testamento, señalamiento como albacea a través de juicio) trasladando el problema a terceros (compradores), quienes actuando de buena fe, celebrarán el contrato de compraventa, no podrán elevarlo a escritura, toda vez que quien les vendió, no cuenta con la personalidad jurídica de vender.
  
  
• De igual manera puede suceder en materia de arrendamientos, en que el propietario del bien inmueble por ignorancia, por costumbre o con la finalidad de evadir responsabilidades civiles, mercantiles o fiscales, no lleva a cabo la firma del contrato de arrendamiento, pactando de manera tácita (de palabra) las formas y los medios del cómo se llevará a cabo el arrendamiento, volviendo vulnerable el bien arrendado, ante despojos por parte del arrendatario.
  
  
• También, existe la posibilidad, ante préstamos de bienes inmuebles a familiares y amigos, en donde el propietario por tratarse de gente que él considera cercana, no desea formalizar la relación a través de un contrato privado (comodato o de préstamo de bien) valiéndose de la palabra de estos, poniendo en riesgo el bien bajo las circunstancias antes señaladas.
  
  
• Por último, uno de las principales razones por las cuales es importante que las personas cuenten con el documento que señale su propiedad frente a un bien inmueble es frente actos de expropiación por parte del Estado. Si bien es cierto que, el Estado para poder ejecutar la expropiación, deberá de indemnizar por dicho acto al propietario por el traslado de propiedad que hará éste de manera forzada a favor de la nación, este solo está obligado a indemnizar a quien demuestre ser propietario del bien, por lo que al solo contar con elementos de dominio por parte del supuesto propietario, pondría en riesgo su personalidad para acreditar ser el propietario del bien.

Autores:

Blanca Ivette Galindo - Consultor en Derecho Penal.
José Luis Munguía - Consultor en Derecho Civil y Familiar.